PRISMA
Belastbare Daten zum Life Cycle Assessment von Immobilien sind entscheidend, ob man sich als verantwortungsvoller Entwickler für das Refurbishment oder den Neubau einer Immobilie mit Blick auf die Nachhaltigkeit entscheidet.
Holger Hosang, Geschäftsführer und Co-Head Transaktions- und Asset Management bei Sonar
Nach gut 20 Jahren Nutzung:
Aus Klimasicht sticht die Sanierung den Neubau aus
Sanierungspotenzialanalyse für das PRISMA in Frankfurt
Frankfurt/Main ist bekannt für markante Gebäude. Neben den Wolkenkratzern im Finanzdistrikt ist das PRISMA in Niederrad ein augenfälliges Stück Architektur.
- Baujahr 2001
- 12 Vollgeschosse überirdisch
- 2 Geschosse Tiefgarage
- 67.500 qm Bruttogeschossfläche
- Glas-Doppelfassade
- Glasüberdachtes Atrium
Sonar Real Estate stand vor der Frage: Wie entwickeln wir den Standort nachhaltig und gleichzeitig wirtschaftlich? Die These: Ein Abriss und Ersatzneubau ist aus Klimasicht nicht die beste Lösung. Über den gesamten Lebenszyklus könnte sich eine Sanierung unter dem Strich rechnen, auch wenn dadurch nicht die ambitioniertesten Effizienzstandards erreicht werden können.
Messung der grauen Emissionen
In der CAALA Software wurden die „historischen“ grauen Emissionen des Gebäudes abgeschätzt. Ergebnis: Vor allem das Fundament, die technische Gebäudeausstattung und die spezielle Deckenkonstruktion haben eine Menge Treibhausgas-Ausstoß verursacht: zusammen etwa 78 Prozent von knapp 32.000 Tonnen CO2-Äquivalent (CO2e). Der Anteil der Glasfassade ist nicht so groß wie erwartet. Trotz ihres hohen Emissionswerts von 246 Kilogramm CO2e pro Quadratmeter Bauteilfläche spielt sie bei den grauen Emissionen nur eine nachgelagerte Rolle.
Sanierung bedeutet neue graue Emissionen, aber auch Einsparungen im Betrieb
Für das Gebäude bestand ein Sanierungsplan. Anpassungen in der Baukonstruktion und der technischen Ausstattung des PRISMA schlagen mit ca. 2.855 Tonnen CO2e in der Bilanz zubuche, das das bedeutet einen Aufschlag von fast 10 Prozent auf die „historischen“ grauen Emissionen. Doch: Der Planstand kann die Betriebsemissionen um 16 Prozent senken.
Und nun wird die Lebenszyklusberechnung spannend: Das Verhältnis von grauen zu Betriebsemissionen entscheidet an dieser Stelle. Für die Vergleichbarkeit der Werte werden sie pro Jahr und Quadratmeter Nettoraumfläche kalkuliert.
Beim PRISMA nehmen die Betriebsemissionen einen Anteil von 76 Prozent ein. Und so gewinnt der Einspareffekt wesentlich an Gewicht gegenüber den grauen Emissionen der Sanierung. Und unter dem Strich bleibt eine Einsparung von 11 Prozent der Lebenszyklusemissionen.
Elektrifizierter Gebäudebetrieb trumpft
Die Kumulation der Emissionen über den gesamten Gebäude-Lebenszyklus zeigt dann auch noch einmal deutlich den Effekt der Sanierung im Vergleich zum Neubau: Die geplante Sanierung schneidet aus LCA-Perspektive immer besser ab, selbst wenn der Neubau den ambitionierten Standard EH40 erreicht. Das liegt vor allem daran, dass der geplante Gebäudebetrieb ebenfalls sehr energieeffizient und größtenteils elektrifiziert ist. Das wirkt sich gerade in fernerer Zukunft positiv auf die Emissionsbilanz aus, da angenommen wird, dass Strom ab 2050 weitestgehend emissionsneutral erzeugt wird. Dieser Effekt wird noch deutlicher, wenn man schon ab heute mit zertifiziertem Ökostrom rechnet.
Wertvolle Ergebnisse und Nachweise
Die Entscheidung für die Sanierung gegenüber der Option „Abriss und Neubau“ war also durch die CAALA-Berechnungen bestätigt worden. Für Sonar Real Estate war das eine wichtige Komponente, um sich für ein umfassendes Refurbishment des Objekts zu entscheiden. Darüber hinaus werden die Ergebnisse eingesetzt für DGNB- und BRREAM-Zertifikate. Das PRISMA sieht einer nachweislich nachhaltigen Entwicklung entgegen.
